Gewerberaummietrecht: Symptomrechtsprechung zu Mängeln findet Anwendung

Auch im Gewerberaummietrecht genügt der Mieter seiner Darlegungslast in Bezug auf Sachmängel, wenn er diese konkret bezeichnet und sich daraus eine Beeinträchtigung der Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch ergibt. Der Bundesgerichtshof hatte sich in einer Entscheidung vom 27. Juli 2016, Aktenzeichen: XII ZR 59/14, mit Mängelansprüchen aus einer Gewerbeimmobilie zu befassen. Der Mieter einer Gewerbeimmobilie rügte gegenüber seinem Vermieter Mängel der Heizungs- und der Belüftungsanlage. Er minderte die Miete. Der Vermieter klagte sodann auf Zahlung der rückständigen Miete, woraufhin der Mieter antragsgemäß verurteilt wurde, da er Mängel der Mietsache nicht hinreichend dargelegt hätte und ihm daher kein Minderungsrecht zustünde. Die Berufung zum Oberlandesgericht wurde von diesem durch Beschluss zurückgewiesen Dagegen richtet sich die zum BGH erhobene Nichtzulassungsbeschwerde. Diese hat in der Sache Erfolg. Anders als die Vorinstanzen ist der BGH der Auffassung, dass hinreichend konkrete Mängelrügen des Mieters vorliegen, denen die Instanzgerichte hätten nachgehen müssen. Da die Mietminderung gem. § 536 Abs. 1 BGB kraft Gesetzes eintritt, genügt ein Mieter seiner Darlegungslast schon dann, wenn er einen konkreten Sachmangel vorträgt, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt.
 
Es ist weder erforderlich, dass das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung noch ein bestimmter Minderungsbetrag vorgetragen wird. Vom Mieter kann auch nicht verlangt werden, dass er über eine hinreichend genaue Beschreibung der Mangelerscheinungen hinaus, die ihm in aller Regel nicht bekannte Ursache dieser Symptome näher bezeichnet.
 
Diese Entscheidung ist von erheblicher Praxisrelevanz. Sie belegt, dass die sog. Symptomrechtsprechung bei Mietmängeln auch im gewerblichen Mietrecht Anwendung findet. Lediglich die Mangelsymptome müssen vom Mieter konkret beschrieben werden, darüber hinaus ist es nicht Sache des Mieters, den Mangel bzw. die Mangelursache in allen technischen Einzelheiten darzutun. Etwaige Mängelrügen sind daher stets daraufhin zu überprüfen, ob die Mangelsymptome ausreichend beschrieben wurden und eine Minderung damit ausreichend begründet werden kann oder nicht.
 
Auch im Gewerberaummietrecht stehen wir Ihnen mit Rat und Tat zur Seite –  Rechtsanwältin Christine Melle, Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht