Ein Mieter weigerte sich nach Erhalt der jeweiligen Betriebskostenabrechnungen, die vom Vermieter daraufhin angekündigten Vorauszahlungserhöhungen zu tragen. Der Mieter berief sich auf inhaltliche Fehler der Abrechnungen. Der Vermieter kündigte daraufhin wegen mehrjähriger Nichtleistung der Vorauszahlungserhöhungen das Mietverhältnis. Zu Recht? Nein.
Der Bundesgerichtshof (Urteil vom 15.05.2012, Az.: VIII ZR 246/11) erklärte die Vorauszahlungserhöhungen wegen inhaltlicher Unrichtigkeit für ungültig. Sowohl Mieter als auch Vermieter können gemäß § 560 Abs.4 BGB nach einer Betriebskostenabrechnung eine Anpassung der zukünftigen Abschläge auf eine angemessene Höhe erklären. Hierfür genügte nach der bisherigen Rechtsprechung eine formell ordnungsgemäße Abrechnung – auf die inhaltliche Richtigkeit kam es nicht an. An dieser Auffassung hält der Bundesgerichtshof nun nicht mehr fest, da die Nichtberücksichtigung inhaltlicher Unrichtigkeiten dem Vermieter ermöglichen, auf Basis einer fehlerhaften Abrechnung Vorauszahlungen zu bemessen. Dies führt zu falschen Ergebnissen.
Konsequenz: Betriebskostenvorauszahlungen können nur nach einer formell und inhaltlich ordnungsgemäßen Abrechnung geändert werden. Das gilt sowohl für die Erhöhung der Vorauszahlung als auch deren Herabsetzung.
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Rechtsanwältin Christine Melle
Fachanwältin für gewerblichen Rechtsschutz
Fachanwältin für Miet- und Wohungseigentumsrecht
